はじめに

近年、中古物件を購入し、自分好みにリノベーションする選択肢が注目を集めています。新築物件に比べて価格が抑えられ、理想の間取りやデザインを実現できることが魅力です。しかし、中古物件のリノベーションには注意点も多く、計画的な進め方が求められます。本記事では、中古物件リノベーションのメリットや進め方、注意点について詳しく解説します。

中古物件リノベーションのメリット

コストを抑えられる

新築物件と比較すると、中古物件は購入費用が低く、リノベーション費用を加えても全体のコストを抑えられるケースが多いです。

好きなデザインに変更できる

新築物件では間取りや内装が決まっているものもありますが、中古物件なら自分好みにリノベーションできます。デザインや素材を自由に選ぶことで、理想の住空間を実現できます。

立地の選択肢が広がる

新築に比べて中古物件の供給数は多く、希望するエリアで手頃な価格の物件を見つけやすくなります。

資産価値が安定しやすい

築年数がある程度経過した中古物件は、価格の下落が少ない傾向にあります。適切にリノベーションを行えば、資産価値の維持や向上も期待できます。

リノベーションの進め方

物件選び

リノベーションを前提に中古物件を選ぶ場合、以下の点に注目しましょう。

• 構造：耐震性や老朽化の度合いを確認
• 配管・電気設備：交換が必要な場合のコストを考慮
• 立地：生活の利便性や周辺環境

予算の設定

リノベーション費用は、一般的に500万～1500万円程度かかることが多いですが、工事内容や規模によって大きく変わります。購入費用＋リノベーション費用を含めた総額で予算を立てましょう。
また、リノベーションの計画を立てる段階で見積もりを作成しますが、工事を進めるうちに想定外の問題が発生することが多々あります。

予算オーバーの原因

建物の老朽化による追加工事

• 例：壁を剥がしたら想定以上に柱が腐食していた。
• 例：配管が古く、全面交換が必要になった。

設計変更による追加費用

• 例：工事途中で間取り変更を決定し、追加工事が発生。
• 例：高性能な設備を導入したくなり、費用が増加。

解体工事での予想外の出費

例：アスベストが使用されており、適切な処理が必要になった。

このような場合に備えて、タカ建築では事前にしっかりとお客様とご相談させていただきながら作業を進めさせていただきますので安心してお任せください。

住宅ローンの審査が厳しい

中古物件のリノベーションを検討する際、住宅ローンを組む場合には 新築よりも審査が厳しくなる ことがあります。

住宅ローンのデメリット

• 物件の状態によっては融資が受けられない
  • 物件が劣化していると担保価値が低くなり、融資額が減る可能性がある。
• フルローンが組みにくい
  • リノベーション費用も含めたフルローンを希望する場合、条件が厳しくなる。
• 手続きが煩雑
  • 住宅ローンとリノベーションローンを別々に組む必要があることも。

住宅ローンについては、確かに審査が厳しい金融機関はあります。
ただ、金融機関によってはリノベーション完了後に担保価値をみてくれる金融機関があります。

担保価値は金融機関によって違いますので、タカ建築では評価してくれる金融機関の紹介をしています。

また、担保価値の中に長期優良住宅の認定、BELSの認定を評価してくれるケースもあり、金利の優遇に繋がることもあります。

タカ建築はリノベーション工事において長期優良住宅、BELSの認定を取得することができます。

そこも含めワンストップでご相談にのっております！

設計・デザインの決定

リノベーションの方向性を決めるため、ライフスタイルに合った間取りやデザインを考えます。

• オープンキッチンで開放的な空間を作る
• 収納スペースを増やす
• 自然素材を活用したナチュラルなデザイン

経験豊富な設計士やインテリアデザイナーに相談することで、より具体的なプランを立てられます。

 施工会社の選定

リノベーションの実績が豊富な施工会社を選ぶことが重要です。工事内容や費用もしっかりと確認しましょう。

施工・工事

設計が決まったら、いよいよ工事開始です。工期はリノベーション工事において骨組み（基礎、土台、柱、梁、屋根）だけ残す場合、一般的に2～6カ月ほどかかります。工事中に追加の修繕が必要になることもあるため、予備費を確保しておくと安心です。

仕上げと引き渡し

工事が完了したら、最終チェックを行います。壁紙や床の仕上がり、設備の動作確認などを行い、問題がなければ引き渡しとなります。

リノベーションで気をつけるポイント

 耐震性の確認

築年数が古い物件は耐震基準が現在と異なる場合があります。耐震診断を受け、必要であれば補強工事を行いましょう。

耐震性の問題

• 1981年以前に建てられた建物は 旧耐震基準 のため、地震に弱い可能性がある。
• 耐震補強には大きなコストがかかることがある。

 断熱性能の向上

 古い物件は断熱性能が低いことが多いため、窓や壁の断熱改修を検討すると快適な住環境になります。

見えない部分の修繕

配管や電気設備など、見えない部分の老朽化もチェックし、必要な場合は交換しましょう。

• 配管・電気設備
  • 古い配管は錆びや詰まりが発生しやすく、水漏れの原因になる。
  • 電気系統が古いと、コンセントの位置が不足していたり、電気容量が小さすぎたりする。
• 基礎・柱・梁
  • シロアリ被害や腐朽による耐久性の低下。
  • 旧耐震基準の建物は耐震補強が必要になることも。
• 断熱・防音性能の不足
  • 古い住宅は断熱材が十分でないことが多く、寒さ・暑さが厳しくなる。
  • 近隣の騒音が気になることも。

法規制の確認

建築基準法や消防法などの規制に適合しているか確認が必要です。

法規制の問題

• 建築基準法改正の影響
  • 古い物件は現行の建築基準法に適合していないことがある。
• 用途変更の制限
  • 住居を店舗にする場合など、用途変更の際に追加の手続きが必要になることがある。
• セットバックの必要性
  • 道路拡張の影響で建物を後退させなければならないことがある。

他にも、現在の住宅の登記（増築も含む）が出来ていないことや建築確認申請をとっていない、完了検査を受けていない住宅も多く、そこの相談も含めてワンストップで解決しています。

まとめ

中古物件のリノベーションは、コストを抑えながら理想の住まいを実現できる魅力的な選択肢です。しかし、物件選びや工事内容の検討を慎重に行うことが成功の鍵となります。リノベーションを計画する際は、信頼できる専門家と相談しながら、計画的に進めることが重要です。

理想の住まいを手に入れるために、中古物件のリノベーションをぜひ検討してみてください。